Si usted, estimado lector, es de los pocos que considera cuestionable la necesidad humana de disponer de un cobijo digno, entonces supongo que el presente artículo carecerá de interés para usted. Si, por el contrario, entiende, como yo, que la vivienda es una necesidad básica del ser humano y reconoce las enormes dificultades que tiene actualmente el ciudadano medio para satisfacerla en España, tal vez le interese conocer quién es el mayor responsable de su encarecimiento y el porqué. Esta dificultad de satisfacer la necesidad de cobijo afecta tanto a la compra como al alquiler, ya que ambas opciones están inevitablemente relacionadas por el mercado.
Disponer de una vivienda estable es el mejor mecanismo para integrar a las familias en la sociedad. Además, permite sustentar el vínculo familiar, tener hijos y facilitar el arraigo de éstos. Tradicionalmente, la vivienda en propiedad, ha sido uno de los rasgos distintivos más incuestionables de la clase media. La propiedad de una vivienda proporciona también un grado de libertad y una hucha para los malos tiempos que permite superar momentos económicos y sociales difíciles.
Con el crecimiento de la población, la demanda de vivienda se incrementa. En 2024 se formaron 330.000 nuevos hogares y tan solo se construyeron 97.800 viviendas nuevas. Es decir, una vivienda por cada tres hogares que se crearon, lo que supone un déficit significativo. El problema se produce principalmente en los grandes núcleos urbanos. En Madrid y Barcelona ya se sobrepasan los 6000 €/m2.
Establecer las condiciones adecuadas para el acceso a la propiedad de una vivienda, no debe ser un lastre para quién opte por la opción alquilar. Al contrario, ambas van de la mano. ¿Cuáles son esas condiciones?
DEFENSA DE LA PROPIEDAD PRIVADA
La propiedad privada debe ser inviolable. En consecuencia, hay que combatir decididamente el atraco que supone la ocupación. La ley debería ser contundente: detención inmediata de los delincuentes y de los que facilitan y colaboren con el fenómeno de la ocupación. Así como la aplicación de penas severas que disuadan a quien desee volver a intentarlo.
Una modalidad de la ocupación es la de los “inkiokupas”. Estos son los inquilinos que dejan de pagar un alquiler porque saben que la ley les permitirá seguir viviendo, con impunidad, unos años gratis en esa vivienda sin tener que indemnizar a la propiedad por el impago.
La supuesta vulnerabilidad social de los que cometen estos delitos no es de incumbencia de los propietarios. Para eso está el Estado que esquilma sobradamente, con sus impuestos, a todos los contribuyentes. Las soluciones al problema de la vulnerabilidad no deben socavar los principios de la justicia social, ni establecer privilegios para una parte de la población en relación con todos aquellos que han accedido a la propiedad de una vivienda con su esfuerzo y sacrificio.
La supuesta protección de la vulnerabilidad de la ley tiene un efecto devastador en el mercado de alquiler, ya que los propietarios han aprendido que no deben alquilar sus viviendas a familias con hijos pequeños, o imponerles avales bancarios o más meses de garantía. Esta circunstancia dificulta el acceso a la vivienda para todos. Algunos propietarios deciden retirar su vivienda del mercado, produciendo una disminución de la oferta, lo que supone una presión al alza de los precios. Otros propietarios de viviendas para alquilar deciden contratar a una empresa de alquiler garantizado, lo que también supone un sobrecoste que afecta al alza de los precios del alquiler. Estas empresas de alquiler seguro no es que asuman el riesgo de impago, sino que someten a los posibles inquilinos a un examen de riesgo crediticio. El resultado es que solo se aceptarán inquilinos de rentas altas, con buen historial crediticio y sin hijos. Esto deja en una situación más difícil a familias con hijos y a individuos de rentas medias. Todo esto evidencia que la protección de la propiedad privada beneficia tanto a propietarios como a inquilinos honrados, resultando una condición necesaria para la protección del mercado de alquiler.
Un hecho similar, que produce la reducción del número de viviendas para alquilar, ocurre cuando el Estado, con su torpeza habitual, intenta intervenir, con intencionalidad populista, en el precio de la vivienda de alquiler. Una vez más se pone de manifiesto cómo las estúpidas medidas de supuesta protección social que protagoniza principalmente la izquierda, y no tiene el cuajo de corregir la derecha de este país cuando llega al poder, producen el efecto contrario al supuestamente pretendido. Es decir, reducción de la oferta y auge de la economía sumergida.
Resulta lógico que las Administraciones no intervengan para intentar subir el precio de la vivienda, pero tampoco deben pretender bajar el precio de la ya existente, porque redundaría en empobrecer a aquellos que han realizado el esfuerzo de pagarlas sin ayuda de nadie, resultando en una flagrante injusticia social que deberían evitar, salvo que prefieran obviar a la parte de la sociedad que ha hecho sus deberes. Los esfuerzos de las Administraciones deben centrarse en facilitar la llegada al mercado de nuevas viviendas en la medida en que sean necesarias, respetando los principios de libre mercado. Los hipotéticos desajustes producidos por la creación de obra nueva más barata en nuevas zonas urbanizables, como consecuencia de su ubicación, el mercado las corregirá con rapidez en función de la calidad de las viviendas y lo apetecible que resulte vivir en esos nuevos barrios.
Es obvio que la seguridad ciudadana en los diferentes barrios de las ciudades, si es adecuada, mantendrá el valor de las viviendas, sin que se produzca devaluación. Sobre este aspecto, los gobiernos, principalmente el central, pero también autonómicos, tienen un papel esencial desde las políticas de inmigración y su aplicación rigurosa, hasta la legislación penal y la dotación adecuada de los cuerpos y fuerzas de seguridad, así como de las instancias judiciales.
FACTORES QUE AFECTAN AL PRECIO DE LA VIVIENDA
El derecho a una vivienda digna, reconocido en la Constitución, no significa que el Estado tenga que proveer una vivienda a cada familia. La obligación del Estado debe ser la de crear las condiciones para que el acceso a una vivienda digna resulte asequible. Los factores que afectan al precio de una vivienda nueva son: el precio del suelo, el coste de los materiales, los servicios y la maquinaria de construcción, el coste de la mano de obra, los impuestos y tasas que se pagan en el proceso, el tiempo que transcurre para la obtención de licencia de obra y, por último, el margen del promotor. Los poderes públicos influyen en los primeros directamente, y sobre el último de ellos indirectamente. En resumen, el poder político influye sobre todos los factores que afectan al precio de la vivienda.
Precio del suelo
Los poderes públicos influyen a través de normativas, regulaciones y políticas fiscales, pudiendo encarecerlo o facilitar su desarrollo según deseen. Normalmente lo que buscan es encarecerlo para incrementar los ingresos de la Administración que es frecuentemente un ayuntamiento.
Los mayores propietarios de suelo en España son las Administraciones públicas, desde el SEPES hasta las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Por otra parte, es la Administración la que regula el uso del suelo disponible para la edificación a través de sus leyes urbanísticas. El suelo se divide en urbanizable que se puede destinar a la construcción, aunque necesita aprobación del ayuntamiento y el cumplimiento de las normativas. El rústico que está protegido y no se puede edificar en él, salvo excepciones. Por último, el suelo urbano, que está consolidado con infraestructuras preparadas para la edificación. En España, menos del 15% del suelo es urbanizable, lo que supone un encarecimiento evitable.
Los planes urbanísticos de los ayuntamientos determinan cuando, donde y cuanto se puede construir. Si se agilizan los planes, aumenta la oferta de suelo y se abaratan los precios. Si se limita el desarrollo, entonces disminuye la oferta y el suelo se encarece.
En relación con los planes urbanísticos, hay que mencionar que los trámites para aprobar nuevos desarrollos en España pueden demorarse hasta más de 10 años. Cuando se limita la oferta se disparan los precios. Por ejemplo, el plan Madrid Nuevo Norte ha tardado más de 30 años en aprobarse.
Las Administraciones podrían simplificar el proceso administrativo para construir en todo suelo que no tenga protección medioambiental y sacarlo al mercado, sea por subastas de suelo para vivienda libre; ofrecerlo gratuitamente a promotoras para que construyesen viviendas de alquiler que volvieran a propiedad pública tras unos años de explotación que permitiera un retorno de la inversión; y, por último, subastas de suelo para vivienda protegida. Desgraciadamente hay motivos sobrados para no esperar demasiado de las Administraciones en relación con el suelo para la edificación.
Mientras que entre 1950 y 1975 se construyeron más de cuatro millones y medio de viviendas de protección oficial sin que todavía se conociera el IRPF, ahora apenas se construyen 6000 viviendas al año. ¿A qué se debe esta falta de interés?
Costes de materiales, servicios y maquinaria de construcción
Es verdad que el coste de los materiales ha subido mucho estos últimos años sin que se pueda imputar responsabilidad de ello a nuestros gobernantes, pero si habrían podido abaratar el coste para el promotor, y en consecuencia para el comprador, relajando las normativas medioambientales. El Código Técnico de Edificación, exige el uso de materiales y técnicas constructivas que mejoren la eficiencia energética. Una cosa es premiar fiscalmente a los que usen materiales de alta calidad de aislamiento, y otra cosa muy diferente es obligar a todo el mundo a que lo haga.
Por otra parte, las restricciones de uso de la maquinaria que emite altos niveles de CO2 que obliga a sustituirlas por tecnologías de bajas emisiones en lugar de diésel supone un elemento más para el encarecimiento.
No me extrañaría que, en breve, nos presentaran alguna ocurrencia para penalizar a los que adquirieron una vivienda cuando todavía no se aplicaba la normativa medioambiental actual. Estoy seguro que se les ocurrirá algo para hacer caja.
Coste de la mano de obra
En este aspecto no se pretende que se realice una bajada salarial, sino una reducción de las cotizaciones y de las cuotas de autónomos. Premiar las horas extras en lugar de castigarlos con saltos en la tabla del IRPF que siguen sin deflactar, sería un buen incentivo para trabajar de forma voluntaria más horas. Esto acortaría plazos, reduciendo la necesidad de financiación, lo que produciría una reducción del coste final. La flexibilización de horarios también ayudaría a producir el mismo efecto.
Quiero aclarar, para el que no lo entienda demasiado bien, lo que significa la importancia de deflactar las tablas del IRPF. Sabemos que la inflación devalúa, año tras año, el poder adquisitivo del dinero y esa es la principal razón por la que suben los precios. Para compensarlo, en alguna medida, los convenios laborales suelen aplicar subidas salariales cada año. El responsable de la inflación es el Gobierno a través de sus políticas económicas y de la producción de dinero en efectivo sin que exista contrapartida en el incremento del PIB. Cualquier subida salarial puede producir un cambio de tramo de cotización, al tratarse el IRPF de un impuesto progresivo. El resultado es que el ciudadano pierde poder adquisitivo ya que, aunque se incrementa su salario anualmente para compensar la inflación, también aumentan sus impuestos de forma progresiva, resultando una perdida sistemática y notable de su poder adquisitivo debido a los cambios en su tributación. En este asunto es la Administración Tributaria la que sale ganando, a costa del trabajador y del menosprecio de la justicia social. La deflactación de las tablas consistiría simplemente en hacer intervenir la inflación acumulada en la cantidad de ingresos a la que se aplican los tramos de tributación del IRPF.
Impuestos y tasas
El impacto de la fiscalidad en el precio de una vivienda nueva se encuentra entre el 20% y el 30% de su precio total, dependiendo de la ubicación, el tipo de vivienda y los incentivos fiscales. Entre éstos se encuentran
- El IVA. La obra nueva está gravada con un IVA del 10% salvo en Canarias donde se aplica el IGC que es un 7%. El IVA es de un 21% para otro tipo de edificaciones: oficinas, locales comerciales, etc.
- El Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO). Se aplica a cualquier obra que requiera licencia urbanística. Varía entre el 2 y 4% de la ejecución material de la obra.
- Tasa por licencia urbanística. Cada ayuntamiento impone una tasa por licencia entre el 0,5 y el 2% del presupuesto de ejecución.
- Impuestos sobre el suelo y la propiedad. Entre ellos se encuentra el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) que asciende entre el 6 y el 10% del precio del suelo. Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI que está entre el 0,4 y el 1,1% del valor catastral.
- Costes fiscales indirectos. Se encuentran entre éstos los de Seguridad Social y cotizaciones laborales que rondan sobre el 30% del salario bruto de cada trabajador. Los tributos medioambientales que algunas comunidades autónomas han introducido para gravar las emisiones de CO2 y la generación de residuos de construcción.
Tiempo de ejecución de la obra
Los plazos de la Administración pública para estudiar las licencias de nueva obra o de rehabilitación de viviendas inciden en el margen del promotor. La práctica totalidad de las promociones requiere financiación bancaria, de igual manera que la práctica totalidad de las ventas se hace con hipoteca. Unos plazos largos en la concesión de licencias, fruto de la ineficiencia y la burocracia públicas, suponen mayores costes para el promotor que tendrá que compensar en el precio de la vivienda.
Margen del promotor
El Estado no debe entrar en el margen del promotor ya que éste se ajustará a la ley de la oferta y la demanda, pero puede incidir indirectamente por dos vías: crear un mercado atractivo y ajustando la fiscalidad del promotor en aspectos como la plusvalía municipal, el IRPF de la ganancia patrimonial y el impuesto de sociedades.
INICIATIVAS DIGNAS DE MENCIÓN
Algunos países, como es el caso de Suiza cuyo sistema nacional de pensiones se basa en la capitalización de aportaciones durante la vida laboral del trabajador, destina una parte de esas aportaciones a la construcción de viviendas para ser alquiladas. Sin duda, se trata de una forma inteligente de capitalizar las aportaciones de los trabajadores en valores que aseguran una rentabilidad interesante y, al mismo tiempo, de realizar una función social inyectando viviendas en el mercado de alquiler. Desgraciadamente, nuestro sistema de pensiones se basa en la solidaridad intergeneracional y las aportaciones se gastan inmediatamente en el pago de las pensiones de los pensionistas actuales. Rara vez ha tenido superávit debido al declive sistemático de la natalidad y el incremento de la tasa de paro. La hucha de las pensiones, cuando existió, se dilapidó rápidamente debido al desequilibrio progresivo de la pirámide de población que pone, al día de hoy, seriamente en cuestión la viabilidad futura de este sistema.
Que las Administraciones pudiesen adquirir deuda para financiar promociones de vivienda social, sería totalmente aceptable. No solo por la función social que supondría, sino también porque sería una deuda autoamortizable que se saldaría con los alquileres a lo largo de los años. Ojalá toda la deuda pública contraída por las Administraciones tuviera un aprovechamiento y unas expectativas parecidas.
La Comunidad de Madrid, ha mostrado cierto interés por establecer nuevos mecanismos que favorezcan la puesta de pisos en alquiler como es el plan ReViVa, que pretende recuperar las viviendas en desuso para el mercado de alquiler, ofreciendo ventajas a propietarios y a inquilinos. El propietario cede el usufructo de su vivienda a la EMVS (Empresa Municipal de Vivienda y Suelo) de Madrid durante un tiempo (mínimo 5 años) y ésta se responsabiliza de pagarle una renta segura, aunque no haya inquilino, encargándose de todos los trámites administrativos y jurídicos y asumiendo los impuestos y gastos. Si la vivienda está en mal estado, la EMVS puede adelantar hasta 45.000 €, a cuenta, para su renovación. El ayuntamiento garantiza la recuperación de la vivienda transcurrido el periodo de usufructo. El futuro inquilino deberá rellenar una solicitud y esperar a que ésta sea aceptada. El importe asignado a este plan es, actualmente, de tan sólo 30 millones de euros. Un importe demasiado modesto para suponer un alivio significativo al gravísimo problema de la vivienda, pero es un comienzo.
CONCLUSIONES PERSONALES
Solucionar el problema de la vivienda solo requiere de conocimiento y voluntad por parte de nuestros gobernantes. De nada sirve la legión de asesores de libre disposición de nuestros gobiernos, que suponen tan solo un ejercicio de nepotismo a cargo del erario público, ni la ingente cantidad de funcionarios con los que cuenta nuestro país para paliar mínimamente un problema tan relevante como éste. El papel actual de las Administraciones se limita a sacar unos pingües beneficios impositivos y a poner palos en la rueda de la promoción inmobiliaria sin que su intervención aporte el suficiente valor añadido por el que pudiéramos felicitarnos.
Si los políticos tuvieran interés en la reducción del precio de la vivienda, la receta sería sencilla: simplificación normativa, puesta a disposición de suelo edificable, mesura impositiva y la aplicación de incentivos fiscales. Lo que no sería aceptable, como ya se ha indicado antes, sería intervenir los precios de venta y de alquiler mediante decreto ley, como suele hacer la izquierda cuando encuentra una china en su zapato. Esto sería penalizar gravemente el ahorro y la inversión. Inversión y ahorro tan necesarios para asegurar una vejez tranquila en un país en el que el sistema de pensiones obligatorio, de solidaridad intergeneracional, ya está herido de muerte (falta de natalidad, paro, etc…) y no puede ni siquiera precisar de antemano, la edad de jubilación, ni el poder adquisitivo de la pensión que se percibirá a medio y largo plazo.
Existen demasiados argumentos para aventurar que todas estas razones que encarecen la vivienda no son fruto de la casualidad. Incluso asumiendo la voracidad de la clase política, su reducida capacitación para el desempeño de su función y su escaso interés por el bienestar de la población más allá de su propio beneficio; estoy seguro de que existe, además, una intencionalidad globalista enormemente perversa. No olviden aquello de “no tendrás nada y serás feliz”. Ya nos llevan, cada día con menos suavidad, por el camino de la pobreza ante la pasividad general.
Como ya mencioné en mi artículo “la clase media y la pirámide de Maslow”, la paulatina desaparición de la vivienda en propiedad es un reflejo indiscutible de la desaparición de la clase media. La imposibilidad de acceso a una vivienda asequible lesiona gravemente la creación de futuras familias. La familia tradicional es, y ha sido siempre, el núcleo básico de amparo y protección del individuo. Su desaparición planificada solo puede obedecer a un plan siniestro, con el consentimiento cómplice de nuestros gobiernos, que pretende hacer al individuo más vulnerable y dependiente. Lo que nos traerá una ciudadanía más sumisa y menos libre. No seamos colaboradores inconscientes de ese desatino.
Eusebio Alonso | licenciado en ciencias Físicas. Subdirector de Adelante España desde 2022
