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La vivienda constituye un bien de primera necesidad. Y una necesidad de primera necesidad exige respuestas de primera necesidad. Con esta contundencia arranca el clamor de la Asociación de Familias Numerosas de Madrid (AFNM), una entidad que exige un cambio de rumbo radical en las políticas de suelo y construcción. Las administraciones públicas acumulan una alarmante pasividad que asfixia a los hogares madrileños. Se tarda años en fabricar escasez de vivienda y luego pretenden arreglarlo cuando el precio ya es inasumible. La pasividad institucional y la parálisis regulatoria explican este escenario crítico, donde acceder a un techo digno representa una misión imposible para la clase media y las familias con más hijos.
La entidad familliar ha presentado el documento titulado “La vivienda, un bien de primera necesidad – Informe AFNM 2026”. El texto analiza de forma pormenorizada las causas del encarecimiento inmobiliario, la evolución demográfica reciente, las cargas financieras que soporta el suelo y la ineficacia de las normativas vigentes a nivel estatal, autonómico y municipal. La conclusión del estudio resulta tajante y no admite más dilaciones: No basta con hablar de vivienda. Hay que conseguir que se construya. Y que se construya a tiempo, a un precio asumible y con tamaños adecuados para las personas y las familias que necesitan vivir en ella.
Un desequilibrio insostenible entre la oferta y la demanda
Las cifras oficiales del Banco de España que recoge el informe destapan una brecha gigantesca que dinamita cualquier posibilidad de equilibrio en el mercado. Entre 2021 y 2025 se acumuló un diferencial de alrededor de 750.000 viviendas entre la producción residencial y la creación neta de hogares. La escasez crónica se agrava cada año que pasa debido al dinamismo demográfico y la parálisis constructiva. Solo en 2025 se crearon aproximadamente 225.000 nuevos hogares, mientras se terminaron alrededor de 92.000 viviendas.
Esta alarmante brecha impulsa los precios hacia máximos históricos de forma inevitable. En 2025, el precio real medio de las compraventas formalizadas ante notario alcanzó los 1.902 €/m² en España y los 3.463 €/m² en la Comunidad de Madrid, donde el incremento anual fue del 13,3 %. La AFNM exige encender todas las alertas institucionales ante unos datos que reflejan una crisis sin precedentes.
“No estamos ante una subida puntual. Estamos ante un problema estructural de oferta, tiempos, costes y adecuación de la vivienda a las necesidades reales de los hogares”, advierte el informe.
La pesada losa de la burocracia y los plazos administrativos
El coste final de un inmueble no surge de la nada el día de la firma de la escritura. El precio final se va formando durante años de retrasos innecesarios, normativas farragosas y esperas interminables. La AFNM denuncia que la vivienda se encarece mientras suelo, planeamiento, urbanización, licencias y trámites acumulan años de espera y costes que termina pagando la familia. Cada mes de retraso implica gastos financieros, incertidumbre jurídica y un encarecimiento que los promotores trasladan directamente al comprador o inquilino.
La burocracia gubernamental tiene un coste directo y muy elevado en España. El informe exige una revisión completa de los procesos administrativos para eliminar los tiempos muertos y las duplicidades normativas que no aportan ninguna seguridad real y solo encarecen el producto final. Los retrasos administrativos constituyen un impuesto oculto que destruye la capacidad de ahorro de los trabajadores.
El fracaso de los anuncios políticos frente a la realidad
La asociación reclama un giro absoluto en el enfoque de la gestión pública, abandonando la propaganda electoral y los planes de vivienda ficticios.
“Una ley de vivienda no puede considerarse un éxito porque haya sido aprobada. Un plan no puede considerarse un éxito porque se haya anunciado. Y una promoción no puede contabilizarse como solución mientras siga siendo únicamente suelo, un proyecto o una vivienda pendiente de entrega”, señala la AFNM con severidad. Las familias necesitan llaves en mano y metros cuadrados reales, no promesas en ruedas de prensa.
El colectivo propone la creación de un sistema de indicadores públicos transparentes para evaluar la eficiencia de las administraciones. Las instituciones deben publicar cuánto tarda un suelo en convertirse en vivienda, el plazo real de concesión de una licencia y el número exacto de inmuebles con tres o más dormitorios que llegan al mercado. Legislar no es solucionar. Solucionar es conseguir que la norma produzca el resultado para el que fue aprobada. Y cuando una medida no funciona, debe corregirse. Las necesidades de las familias no pueden estar obligadas a adaptarse indefinidamente a una legislación que no consigue resolver el problema. Son las políticas públicas las que deben adaptarse a la realidad.
Viviendas adaptadas a las necesidades de las familias grandes
El debate político actual ignora de forma sistemática la situación de los hogares con mayor número de miembros. Las constructoras prefieren edificar pisos pequeños orientados a parejas o personas solas, penalizando la viabilidad de las familias numerosas.
“El problema de una familia numerosa no puede medirse únicamente en euros por metro cuadrado. Una familia con tres, cuatro o cinco hijos necesita más metros, más dormitorios y más capacidad de almacenamiento. Eso significa un precio total mayor, una entrada hipotecaria mayor y una financiación mucho más elevada”, recuerda la asociación.
La política pública de vivienda debe abandonar la métrica simplista del número total de inmuebles y analizar la habitabilidad y el tamaño de las construcciones. Construir miles de apartamentos mínimos no soluciona el problema habitacional de España si los hogares con hijos carecen de espacio para desarrollar su vida con dignidad. La AFNM insiste en que hay que construir más, pero también construir mejor y más rápido, actuando sobre la oferta antes de que la escasez provoque precios prohibitivos.
«No podemos tardar años en convertir suelo en hogares», concluye la asociación, exigiendo valentía y agilidad frente a la peor crisis residencial de las últimas décadas.
El decálogo de la AFNM: un conjunto de medidas urgentes para salvar la vivienda familiar
La Asociación de Familias Numerosas de Madrid presenta una hoja de ruta nítida para reactivar la construcción residencial y garantizar el derecho al hogar. Las propuestas de la AFNM se estructuran en el siguiente conjunto de medidas:
- Inyección de suelo finalista: Liberar más suelo realmente preparado para construir, evitando que la escasez artificial infle los precios de los inmuebles.
- Agilización de los planeamientos: Diseñar planeamientos urbanísticos más ágiles que respondan con rapidez al dinamismo demográfico actual.
- Desmantelamiento burocrático: Ejecutar una reducción drástica de tiempos administrativos para eliminar los costes ocultos que encarecen la edificación.
- Fiscalización de plazos: Conceder licencias de obra y primera ocupación con plazos medibles y penalizaciones por retrasos injustificados.
- Ventanilla única urbanística: Establecer una coordinación real entre las distintas administraciones para unificar trámites y evitar la duplicidad de expedientes.
- Auditoría de costes públicos: Realizar una revisión completa de cargas urbanísticas y tasas que encarecen el precio final que pagan los compradores.
- Alianzas público-privadas: Impulsar una más activa colaboración público-privada para construir de forma eficiente y multiplicar los recursos disponibles.
- Blindaje de la vivienda asequible: Desarrollar promociones de vivienda protegida y asequible permanente, evitando su descalificación y salida al mercado libre.
- Optimización patrimonial: Hacer una utilización inteligente del suelo público mediante fórmulas de derecho de superficie o cesión temporal a promotores.
- Adecuación a la realidad familiar: Garantizar una oferta suficiente de viviendas de tres, cuatro o más dormitorios, adaptadas a las necesidades reales de espacio.
El objetivo de estas iniciativas debe ser muy sencillo: que exista suficiente vivienda para vivir. La política pública debe intervenir para que el mercado cumpla su función esencial de dotar a los ciudadanos de un hogar digno, regulando la actividad empresarial bajo un beneficio legítimo que genere nueva oferta pero que frene la especulación.
